Copropriété : individualisation de la consommation de chauffage et de froid

Pour répartir plus équitablement les charges d’énergie d’un système collectif de chauffage et de refroidissement dans un immeuble en copropriété et ainsi responsabiliser les gens et économiser l’énergie, une installation d’outils permettant de connaitre la consommation réelle de chaque logement est désormais obligatoire.

Les CET (Compteurs d’énergie thermique) nécessaires pour effectuer le calcul de la répartition doivent être relevables à distance s’ils ont été installés depuis le 25 octobre 2020. Au 1er janvier 2027, tous les appareils de comptage devront l’être.

Ils sont placés à l'entrée des logements. Ils indiquent la consommation réelle pour le chauffage de chaque logement.

S'il n'est pas possible d'installer des CET, des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sont alors mis en place. Ils sont placés directement sur chaque radiateur du logement. Ils mesurent les différences de température entre le radiateur et la pièce pour calculer la quantité de chaleur effectivement consommée dans le logement.

La loi ne précise pas les types d'appareils de mesure à utiliser pour le froid. L'unique obligation est d'installer un dispositif permettant de mesurer la quantité de froid fournie à chaque local occupé de manière privative.

Quelques exceptions à cette obligation : 

• Les logements foyers (immeubles avec logements privatifs mais des installations communes meublées, voire des prestations) ;

• Si la consommation ne dépasse pas 80kWh/m2 par an ;

• En cas d’impossibilités techniques ;

• Si le coût de l’installation est  disproportionné par rapport aux économies attendues.

C’est le syndic qui doit vérifier si l’immeuble fait partie des « exceptions » et dans ce cas, il doit rédiger une note justifiant cette impossibilité technique ou le coût excessif. Il doit aussi calculer la moyenne des consommations de chauffage ou de froid du bâtiment sur 3 ans. Cette étape permet de savoir si l'immeuble est au-dessus du seuil de 80 kWh/m² pour les frais de chauffage.

Si l’immeuble n’est pas soumis à cette obligation, le syndic devra alors préciser la méthode alternative utilisée pour évaluer la quantité de chaleur ou de froid consommée par chaque logement.

Dans le cas où l'immeuble est bien soumis à l'obligation d'individualiser les frais de chauffage et de froid, le syndic doit ensuite convoquer une assemblée générale.

L'ordre du jour doit comporter les questions portant sur :

• la pose d'appareils d'individualisation des frais de chauffage et de refroidissement,

• le choix du prestataire, sur présentation de devis.

Ces résolutions sont votées et adoptées à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25).

Les frais d'installation sont à la charge des copropriétaires de l'immeuble. Il s'agit de charges communes.

La copropriété peut sous certaines conditions bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro.

Avant l'installation d'appareils d'individualisation des frais de chauffage dans l'immeuble, chaque copropriétaire doit mettre en place sur les émetteurs de chaleur (chauffe-serviette, radiateur) de son logement, des organes de régulation de la température intérieure de la pièce (robinets thermostatiques).es frais d'installation de ces robinets thermostatiques sont à la charge de chaque propriétaire.

Quelles sont les conséquences de l'individualisation de la consommation de chauffage et de froid ?

Cela permet une facturation personnalisée, qui comporte les frais individuels et les charges communes (frais d'entretien, de maintenance et de réparation de la chaudière collective ou les frais liés à la production d'eau chaude commune).

Une évaluation de la consommation de la quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire du logement doit être transmise par le syndic tous les mois à chaque copropriétaire. Tous les ans, une note d’information détaillera la consommation réelle de chaque logement

Quelles sont les sanctions en cas de non-individualisation des frais de chauffage et de froid ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est responsable de l'installation du dispositif d'individualisation des frais de chauffage ou de refroidissement.

En cas de contrôle, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit communiquer à l'autorité administrative qui en fait la demande, par courrier, les documents permettant de justifier du respect de cette obligation. En cas d'impossibilité technique ou de coût excessif, le syndic doit pouvoir le justifier par des documents. Cette communication doit intervenir dans un délai de 1 mois à compter de la réception de la demande.

Si l'obligation n'est pas respectée, l'autorité administrative met en demeure le syndicat des copropriétaires de s'y conformer dans un délai qu'elle détermine.

Sans réponse dans le délai d'1 mois ou lorsque le syndicat des copropriétaires ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l'autorité administrative peut lui infliger une amende. Celle-ci peut être d'un montant de 1 500 € maximum par an et par logement jusqu'à ce que l'immeuble soit conforme.