Préavis locatif : le piège du recommandé non retiré

Un litige récent met en lumière une réalité peu connue du droit locatif : en matière de préavis de départ, un simple courrier recommandé non retiré peut paralyser la procédure pendant des mois, avec des conséquences financières importantes pour le locataire.

Un exemple qui illustre une règle stricte

Un locataire souhaite quitter son logement. Il envoie à son propriétaire une lettre recommandée avec avis de réception pour notifier son congé, en respectant le préavis de trois mois. La Poste laisse un avis de passage… mais le propriétaire ne retire jamais le courrier.

Logiquement, le locataire pense que son préavis a commencé à courir. Pourtant, au moment de quitter le logement, le propriétaire lui réclame trois mois de loyer supplémentaires. Aussi surprenant que cela puisse paraître, le droit lui donne raison.

Une règle stricte aux conséquences parfois injustes

La loi impose que le congé soit effectivement reçu par le propriétaire pour que le préavis débute. Tant que le destinataire n'a pas retiré le courrier, le congé est juridiquement inexistant.

Cette exigence de réception effective n'est pas sans logique : elle vise à protéger le destinataire contre des notifications qu'il n'aurait jamais reçues (perte postale, erreur d'adresse). Le droit privilégie la preuve formelle de la réception pour éviter les contestations. Mais cette approche formaliste peut aboutir à des situations profondément injustes.

Les raisons du non-retrait sont parfois légitimes : hospitalisation, absence prolongée, simple oubli. Toutefois, dans un marché locatif tendu, ce formalisme peut aussi être détourné par un propriétaire peu scrupuleux pour prolonger artificiellement la période de location et percevoir des loyers supplémentaires.

La Cour de cassation* a d’ailleurs confirmé à plusieurs reprises qu’un recommandé « non réclamé» ne vaut pas notification. Le locataire, pourtant respectueux des règles, demeure donc engagé contractuellement et peut se retrouver redevable de plusieurs mois de loyer.

Des conséquences financières lourdes pour les locataires

• Un locataire qui a trouvé un nouveau logement peut ainsi être contraint de supporter une double charge locative, parfois pendant plusieurs mois. Cette situation est parfois impossible à assumer. Même en cas d’éventuelle victoire en justice, après une procédure souvent longue, le locataire doit avancer les sommes contestées et supporter les frais.

Dans un contexte de crise du logement où la mobilité résidentielle est déjà complexe, ce risque financier, que beaucoup ne peuvent se permettre, constitue un frein majeur.

Comment sécuriser efficacement son départ :

Face à cette réalité juridique, plusieurs solutions permettent de limiter les risques :

• La voie la plus sûre consiste à faire signifier le congé par un commissaire de justice, garantissant que le délai de préavis commence à courir dès la date de signification, même en cas de refus du destinataire. Cette démarche, dont le coût varie entre 80 et 150 euros, est juridiquement difficilement contestable. Rapportée au risque de devoir acquitter plusieurs mois de loyer, elle constitue une précaution raisonnable. 

D’autres alternatives peuvent également être envisagées :

• Doubler l’envoi recommandé par une remise en main propre contre signature.

• Transmettre le congé par voie électronique afin de multiplier les canaux d’information.

Quelle que soit l’option retenue, la conservation des preuves demeure essentielle.

Une évolution du cadre juridique souhaitable

Ce formalisme interroge. Plusieurs pistes pourraient être envisagées afin de rééquilibrer la protection des parties :

• Instaurer une présomption de réception après un délai raisonnable (par exemple quinze jours), sauf justification légitime du propriétaire ;

• Généraliser la notification électronique avec accusé de réception, déjà admise pour de nombreux actes juridiques ;

• Créer une plateforme officielle de notification des congés, gérée par un tiers de confiance ;

• Faire courir le préavis dès la première présentation du recommandé, tout en laissant au propriétaire la possibilité de démontrer un empêchement réel.

Ces évolutions permettraient de préserver la sécurité juridique tout en limitant les déséquilibres manifestes.

Anticiper pour éviter un blocage

Le droit locatif repose sur un équilibre délicat entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires. La règle de la réception effective du congé illustre les limites de cet équilibre : conçue comme une garantie, elle peut, dans certaines situations, pénaliser celui qui respecte les règles.

Dans l’attente d’une éventuelle réforme, les locataires ont donc tout intérêt à anticiper et sécuriser leur départ par des moyens formels, même s’ils impliquent un coût supplémentaire. Face à un droit exigeant, la prudence demeure la meilleure alliée.

Les arrêts de référence

Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 septembre 2022 (n°21-17.691) : La Cour a censuré une décision qui validait un congé donné par LRAR non réclamée, en rappelant que le délai de préavis court uniquement à partir de la réception effective de la lettre recommandée par le destinataire.

Cour de cassation, 7 mai 2025 (n°23-13151) : Cet arrêt plus récent confirme que le délai de préavis ne débute qu'à partir de la réception effective du congé par le bailleur, et non à partir de l'avis de passage ou du simple dépôt du courrier.