Travaux réalisés par un propriétaire : la garantie décennale s’applique-t-elle ?

Attention : dans certains cas, des travaux effectués par le propriétaire lui-même, qui vend ensuite son bien immobilier, peuvent être soumis à la garantie décennale comme pour les professionnels. En cas de malfaçon, l’acheteur pourrait obtenir un dédommagement.

Un an après leur achat immobilier, des acquéreurs découvrent des fissures dans le mur qui sépare leur propriété de celle des voisins. Une expertise de leur assureur a également révélé un gonflement du mur et un risque d’effondrement.

La cour d'appel de Lyon (arrêt du 29 mars 2023) avait écarté la responsabilité des vendeurs, qui avaient construit ce mur eux-mêmes en 2007, au motif qu’« aucun contrat de construction » ne liait les acheteurs et les vendeurs. 

Selon la Cour de cassation (Troisième chambre civile, 30 janvier 2025, U 23-16.347), le particulier qui a réalisé lui-même des travaux avant la vente de son bien immobilier est considéré comme « constructeur » et donc redevable des mêmes responsabilités auprès de l’acheteur, notamment la « garantie décennale » (article 1792 du Code civil).

Elle a jugé « qu’étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, est tenue d’une responsabilité pour faute » en cas de malfaçon. Cela vaut pour les travaux de construction, rénovation, extension ou surélévation.

En l’occurrence, comme les dommages ont été découverts moins de dix ans après la construction du mur, la garantie décennale s’appliquait.