Investissement locatif : choisir entre la location courte ou longue durée

Dans le cadre d’un investissement locatif, 2 options s’offrent à vous : proposer votre bien en location longue ou courte durée. Avant d’opter pour une de ces solutions, il est important de prendre en compte leurs avantages et leurs inconvénients. Quels sont-ils ?

Location courte durée : un rendement attractif mais un risque fort de vacance locative

Choisir de louer son bien sur une courte durée, c’est-à-dire de manière saisonnière, est une alternative qui peut sembler plus rentable que la location longue durée.

En effet, pour un même bien, vous pouvez demander un loyer plus élevé à la semaine qu’au mois.

Toutefois, la location saisonnière vous expose à une vacance locative plus forte que la location longue durée. Cette vacance sera par ailleurs dépendante de l’attractivité touristique du bien que vous proposez.

Location courte durée : quels avantages ?

L’avantage principal de louer sur une courte durée repose sur le loyer plus important que vous pourrez demander à votre locataire de passage.

Par ailleurs, ce type de mise en location peut se révéler judicieux si vous souhaitez pouvoir récupérer ponctuellement le logement au cours de l’année, afin de profiter d’une résidence secondaire quelques semaines par an par exemple.

Location courte durée : quels inconvénients ?

Proposer un logement en location courte durée s’accompagne de coûts à prendre en compte.

Premièrement, louer un logement sur une courte durée vous oblige à le louer meublé. Vous devez donc l’équiper entièrement et renouveler régulièrement les éléments usés ou détériorés.

D’un point de vue fiscal, vous devrez vous acquitter, au-delà de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la taxe sur les ordures ménagères. Vos revenus locatifs sont par ailleurs soumis à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, comme dans tout type de location, vous devez entretenir le bien proposé afin de garantir son attractivité. L’usure d’un logement proposé en location saisonnière est souvent plus rapide que celle d’un logement loué sur le long terme, en raison du nombre important de locataires qui se succèdent.

Enfin, louer en saisonnier sollicite inexorablement du temps ou de l’argent. Remise de clefs, changement du linge, ménage du bien après chaque locataire… Toutes ces tâches solliciteront un fort investissement personnel ou représenteront un coût si vous souhaitez les déléguer.

Location courte durée : quelle fiscalité ?

D’un point de vue fiscal, les revenus issus de la location saisonnière bénéficient du même régime que la location de tout logement meublé.

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et leur modalité d’imposition dépend du montant de vos recettes annuelles :

• Pour des recettes annuelles inférieures à 70 000 € HT, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC ». Ce dernier, plus simple, vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.
• Pour des recettes annuelles égales ou supérieures à 70 000 € HT, vous devez opter pour le régime réel et pouvez déduire l’ensemble de vos charges selon les dépenses réellement engagées.

En savoir plus sur la déclaration des revenus de la location meublée

Enfin, comme évoqué précédemment, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe sur les des ordures ménagères.

Location longue durée : un rendement locatif plus faible mais une stabilité accrue

Si la location longue durée propose un rendement locatif plus faible que la location saisonnière, elle vous offre en contrepartie une source de revenus pérenne.

De plus, afin de mesurer le rendement de la location longue durée, n’oubliez pas de prendre en compte l’ensemble des charges que vous allez pouvoir partager avec votre locataire qui fait de votre bien sa résidence principale.

Location longue durée : quels avantages ?

La location longue durée vous permet d’avoir une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs à venir.

Un bail d’habitation pour la résidence principale est conclu pour une période de 3 ans pour une location vide et 1 an pour une location meublée. Bien que le départ de votre locataire avant l’échéance du bail soit possible, en Ile de France la durée moyenne d’occupation d’un logement du parc locatif privé est de 7 ans (d’après la dernière Enquête logement de l’Insee de 2013).

Le fait que votre logement soit occupé sur une durée plus longue vous permet aussi de limiter les coûts engendrés par la recherche d’un locataire (frais d’agence, rédaction du bail, etc.).

De plus, en proposant votre bien en location longue durée, vous n’aurez plus qu’à vous acquitter de la taxe foncière. La taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire.

Location longue durée : quels inconvénients ?

Contrairement à la location saisonnière, qui permet aisément de récupérer son logement pour y habiter ou loger un proche, en location longue durée, ces démarches exigent de respecter un certain nombre de règles.

En savoir plus sur les formalités à accomplir pour donner congé à son locataire

Par ailleurs, si vous souhaitez louer votre logement, vous vous inquiétez peut-être de devoir faire face à des loyers impayés. Bien que cette situation puisse effectivement mettre en péril vos finances, sachez que les incidents de paiement restent marginaux (taux d’impayés de loyers estimé à 2,9 % d’après la dernière Enquête logement de l’Insee de 2013).

De plus, pour vous prémunir de ce type de situation, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés.

Location longue durée : quelle fiscalité ?

Si vous louez votre bien non meublé, vous devez indiquer les revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus. Il existe 2 régimes d’imposition selon vos recettes locatives :

• Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime microfoncier. Plus simple, le régime microfoncier vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur vos revenus locatifs.
• À partir de de 15 000 € de revenus locatifs, vous êtes soumis au régime réel. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.

Si vous louez votre bien meublé, leur modalité d’imposition dépend du montant de vos recettes annuelles :

• Pour des recettes annuelles inférieures à 70 000 € HT, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC ». Ce dernier, plus simple, vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.
• Pour des recettes annuelles supérieures à 70 000 € HT, vous êtes soumis au régime réel et pouvez déduire l’ensemble de vos charges selon les dépenses réellement engagées.

Enfin, que votre bien soit loué meublé ou non meublé, la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire. Vous devez en revanche vous acquitter de la taxe foncière.