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Crédit immobilier : que devez-vous savoir avant de signer ?

0Taux annuel effectif global (TAEG), assurances, taux fixe ou taux variable...
S’engager pour un prêt immobilier n’est pas anodin. Des risques sont pris par le prêteur comme par l’emprunteur. Afin de les limiter, un certain nombre d’obligations encadrent la signature d’un prêt.

Depuis le 1er octobre 2016, la réglementation oblige les établissements prêteurs à améliorer l’information de l’emprunteur afin de mieux protéger ses intérêts.

1. Quelles informations obligatoires doit fournir le prêteur ?

1.1. Evaluation de la solvabilité de l'emprunteur

L'établissement prêteur doit fournir à l'emprunteur des informations personnalisées, afin de déterminer si le prêt souhaité correspond réellement à ses possibilités de remboursement, et si le crédit demandé comporte des risques spécifiques par rapport à sa situation financière.

Avant de faire une offre à un particulier, l'établissement prêteur doit informer l'emprunteur des conséquences de la prise d'un emprunt, notamment sur des risques de surendettement, vérifier sa solvabilité et ses capacités de remboursement.

1.2. Le TAEG

Le taux annuel effectif global (TAEG) doit être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que sur le contrat de crédit. Il s'agit du taux d'intérêt fixé par la banque ou l'établissement de crédit. Il permet à l'emprunteur d'évaluer le coût total de son crédit.

Ce taux d'intérêt ne peut pas être supérieur au « taux de l'usure », c'est-à-dire au taux maximal légal applicable fixé par la Banque de France.

Ce taux comprend :
  • le taux d'intérêt de base ;
  • les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription, frais de dossier) ;
  • et éventuellement des primes d'assurance, lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l'établissement prêteur.

1.3. La FISE

Afin de lui permettre de comparer les offres de crédits qui lui sont faites, les organismes prêteurs doivent mettre à disposition du client l'ensemble des informations sur les produits proposés.
Une fiche standardisée européenne (FISE) mentionnant les principales caractéristiques du prêt envisagé doit être remise à l'emprunteur en même temps que l'offre de crédit. La FISE résume les principales caractéristiques de cette offre.

1.4. Le contenu de l'offre

L'établissement prêteur doit adresser gratuitement, et par écrit, à l'emprunteur et aux éventuelles cautions, une offre de prêt.

1.4.1. Prêt à taux fixe

Sur l'offre de prêt, sont mentionnés notamment :
  • l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution ;
  • la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel) ;
  • l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison) ;
  • la date à laquelle les fonds seront disponibles ;
  • le montant du crédit, son coût total et son taux ;
  • les garanties exigées ;
  • les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
  • l'information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix ;
  • un échéancier des amortissements détaillant la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
1.4.2. Prêt à taux variable

Sur l'offre de prêt, sont mentionnés notamment :
  • l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution ;
  • la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel) ;
  • l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison) ;
  • la date à laquelle les fonds seront disponibles ;
  • un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
  • le montant du crédit, son coût total et son taux ;
  • les garanties exigées ;
  • les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
  • l'information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix ;
  • une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt.

1.4.3. Assurance emprunteur

L'établissement prêteur peut demander à son client de souscrire une assurance emprunteur. L'information sur le caractère obligatoire ou facultatif de l'assurance doit être fournie dès l'offre préalable de crédit.
La banque peut proposer un contrat avec un assureur partenaire, mais l'emprunteur reste libre de s'adresser à l'assureur de son choix.

Pour plus de précision, reportez-vous à notre article sur l’assurance emprunteur dans La lettre n°42 2 ème trimestre 2017.

2. Quelles informations obligatoires doit fournir l'emprunteur ?

Afin de se voir accorder une offre de prêt, l'emprunteur doit fournir à l'établissement prêteur des informations exactes et complètes sur sa situation. Il doit notamment fournir les éléments et justificatifs nécessaires, dans les délais réglementaires indiqués par le prêteur.
Si ces informations ne sont pas communiquées, l'établissement prêteur ne pourra pas accorder le crédit.

Assurance emprunteur

En application du code des assurances, si l'emprunteur souscrit une assurance, il doit communiquer à l'assureur un certain nombre d'informations indispensables sur son état de santé, via un questionnaire détaillé. Ces déclarations l'engagent.

Source : Ministère des Finances - J-J.C Mai 2017



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